Ипотечный кредит финансирует часть стоимости жилья. Кроме возврата основного долга возникают проценты и, возможно, страхование или другие расходы. Обязательные составляющие зависят от страны, вида кредита и договора.
Из чего состоит месячный платёж?
При полностью погашаемом аннуитетном кредите с постоянной ставкой платёж по основному долгу и процентам одинаков. По мере уменьшения остатка доля процентов снижается, доля погашения растёт. Налоги, страхование и другие отдельные суммы всё равно могут менять общую месячную нагрузку.
Фиксированная и переменная ставка
Фиксированная ставка действует в согласованный период, который не обязательно равен всему сроку погашения. Переменная ставка пересматривается по договору. Проверьте базовый индекс, надбавку, даты изменений и возможные пределы. Продажа жилья или рефинансирование в будущем не гарантированы и не должны быть необходимым спасением от неподъёмного платежа.
Сравнение стоимости
Эффективная годовая ставка или APR учитывает больше расходов по кредиту, чем номинальный процент. Но она не включает автоматически все расходы на владение недвижимостью. Объяснение CFPB об APR относится к американской системе. Сравнивайте одинаковую сумму, срок и сопоставимые допущения, а также раскрытые расходы и график погашения.
Влияние срока
Пример: 300 000 USD, постоянная номинальная ставка 6,5 % годовых, ежемесячные платежи, полное погашение, без дополнительных расходов:
| Срок | Месячный платёж по долгу и процентам | Все проценты, округлённо |
|---|---|---|
| 15 лет | 2 613,32 USD | 170 398 USD |
| 20 лет | 2 236,72 USD | 236 813 USD |
| 30 лет | 1 896,20 USD | 382 633 USD |
Общие проценты рассчитаны по неокруглённым платежам. Договорное округление может давать небольшие отличия. Ставки в примере являются допущением, а не текущими предложениями.
Собственные средства и страхование
При одинаковой цене больший первоначальный взнос уменьшает кредит. При этом нужно сохранить средства на оформление и необходимые резервы. В США по некоторым обычным кредитам при взносе менее 20 % может требоваться PMI. Это не универсальное международное требование. Материал CFPB о PMI описывает американский контекст.
Рефинансирование и досрочные платежи
Разовые расходы 4 000 USD, поделённые на месячную экономию 200 USD, дают двадцать месяцев простой окупаемости. Но этого недостаточно для решения: необходимо сравнить новый срок, остаток долга, комиссии и дальнейшие платежи.
Дополнительное погашение может уменьшить остаток и проценты. Проверьте порядок зачисления, ограничения и возможные компенсации по договору. Меньший месячный платёж сам по себе не означает меньших общих расходов. В бюджет также входят содержание жилья, ремонт и резерв.