Арендная доходность сопоставляет арендные поступления с вложенной суммой. Для сравнения объектов нужно одинаково определить доход, расходы и базу расчёта. Изменение стоимости самого здания простая арендная доходность ещё не включает.
Валовая доходность
Валовая доходность = годовая аренда / цена покупки × 100
При цене 300 000 USD и аренде 1 800 USD в месяц результат равен 21 600 / 300 000 × 100 = 7,2 %. Это первичный показатель до расходов приобретения, простоя, содержания, кредита и личных налогов.
Чистая доходность объекта
Чистая доходность = (годовая аренда − текущие расходы собственника) / полная стоимость приобретения × 100
Расходы могут включать налог на объект, страхование, управление, обслуживание и простой. Возможность возложить часть платежей на арендатора зависит от местных правил и договора. В полную стоимость в этой модели входят покупка, сопутствующие расходы и первоначальные работы.
| Пример | Сумма |
|---|---|
| Годовая аренда | 21 600 USD |
| Условный налог на объект | 3 000 USD |
| Страхование | 1 200 USD |
| Допущение о простое или неоплате | 1 200 USD |
| Покупка с расходами приобретения 15 000 USD | 315 000 USD |
Получаем (21 600 − 5 400) / 315 000 × 100 = 5,14 % до финансирования и личных налогов. Резерв 1 200 USD не равен полному месяцу указанной аренды. Если добавляются управление и ремонт, результат уменьшается. Не вычитайте простой дважды, если доход уже уменьшен на недополученную аренду.
После налогов и относительно своих средств
Доходность после налогов и cash-on-cash не являются синонимами. Первая учитывает налоги, вторая делит денежный остаток на фактически вложенные собственные средства. Cash-on-cash можно считать до или после налогов, но это нужно явно указать.
Cash-on-cash = годовой денежный остаток / вложенный собственный капитал × 100
Кредит меняет размер своих вложений и платежи. Погашение основного долга является оттоком денег, но не во всех экономических и налоговых расчётах считается расходом. Амортизация, напротив, может давать налоговый расход без текущего денежного платежа.
Месячный денежный поток
Остаток = полученная аренда − платёж по кредиту − другие выплаты − фактические налоги
Положительный остаток создаёт ликвидность, отрицательный требует дополнительных денег. Нулевой результат месяца не означает, что покрыт будущий капитальный ремонт. Ожидаемый рост цены не оплачивает сегодняшние счета, пока стоимость не реализована.
Реалистичная оценка объекта
Сравнивайте подтверждаемые местные ставки аренды, спрос, простой, состояние и законность выбранного способа сдачи. Универсальная валовая доходность 6 % не делает любую покупку выгодной. Низкая цена может скрывать высокие будущие расходы.
Переговоры, ремонт и иной формат аренды способны изменить результат, но улучшение не гарантировано. Краткосрочная аренда требует работы и соблюдения местных ограничений; она не удваивает доходность автоматически. Налоговые вычеты и финансирование зависят от страны и структуры владения.
Составьте базовый сценарий и вариант с более долгим простоем, ремонтом и ростом расходов. Отдельно учитывайте резервы и сроки платежей. Это показывает, сочетается ли положительная годовая доходность с посильной нагрузкой на деньги.