Возможная сумма кредита зависит от дохода, существующих обязательств, ставки и срока. Расчётная оценка не является одобрением банка и не определяет автоматически доступную для семьи стоимость жилья.
Расчёт долговой нагрузки
Доля платежей = учитываемые месячные обязательства ÷ учитываемый месячный доход × 100
Американский показатель DTI обычно использует доход до налогов. В других странах и моделях может применяться иная база. До сравнения уточните, какие доходы, жилищные расходы и обязательства входят в расчёт.
Порог 43 % не является универсальным для всех кредитов. CFPB указывает, что ограничения зависят от продукта и кредитора.
Числовой пример
При условном доходе 6 000 USD в месяц и выбранной для моделирования доле 36 % общий предел учитываемых обязательств составляет 2 160 USD. Если существующие платежи равны 400 USD, остаётся 1 760 USD.
Если предел включает страхование или другие расходы на жильё, их нужно вычесть перед расчётом суммы, доступной для процентов и погашения основного долга. Значение 36 % здесь является допущением, а не правовой нормой или индивидуальной рекомендацией.
От платежа к сумме кредита
Для постоянного месячного платежа M, включающего проценты и основной долг, месячной ставки i и числа платежей N:
Сумма кредита = M × [1 − (1 + i)^(-N)] ÷ i
При нулевой ставке формула равна M × N. Модель предполагает полное погашение, постоянную ставку и отсутствие дополнительных расходов. Для 2 000 USD в месяц только на основной долг и проценты:
| Срок | Условная номинальная годовая ставка | Сумма кредита, округлённо |
|---|---|---|
| 15 лет | 6,5 % | 229 593 USD |
| 20 лет | 6,75 % | 263 032 USD |
| 30 лет | 7 % | 300 615 USD |
Это расчётные ставки, а не действующие предложения. Увеличение срока может повысить доступную сумму и одновременно увеличить общие проценты.
Бюджет покупки и текущие расходы
Собственные средства дополняют бюджет покупки, но из них могут потребоваться деньги на оформление и сохраняемый резерв. Кредит около 300 615 USD плюс 40 000 USD собственных средств при условных расходах оформления 10 000 USD дают цену покупки около 330 615 USD, если других потребностей в этих средствах нет.
Проверьте также остаток дохода после налогов, кредитов и обычных расходов. Продукты или содержание жилья могут отсутствовать в формальном показателе, но уменьшают свободные деньги. Снижение долгов, больший взнос и изменение срока меняют расчёт, не гарантируя одобрения или лучших условий. Доходы и обязательства созаёмщика нужно учитывать вместе.