Арендная доходность сопоставляет годовую аренду с ценой покупки или полными затратами приобретения. Она помогает сравнивать объекты, но сама по себе не учитывает изменение их стоимости и все риски.
Валовая доходность
Валовая доходность = Годовая аренда / Цена покупки × 100
При аренде 1 000 GBP в месяц и цене 200 000 GBP: 12 000 / 200 000 × 100 = 6 %.
Чистая доходность
Чистая доходность = (Годовая аренда − Учтённые годовые расходы) / Полные затраты покупки × 100
В затраты покупки входят цена, налоги сделки, юридические услуги и начальный ремонт. Уточняйте, рассчитана ли доходность до или после финансирования и налогов: это разные показатели.
Британский пример после финансирования
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Годовая аренда | 12 000 GBP |
| Ипотечные проценты | 4 800 GBP |
| Управление, условные 10 % | 1 200 GBP |
| Страхование и обслуживание | 1 000 GBP |
| Земельная рента и сервисные платежи | 500 GBP |
| Денежный остаток до налога | 4 500 GBP |
Упрощённый пример со ставкой подоходного налога 20 % и полностью доступным облегчением по финансовым расходам:
- Облагаемая арендная прибыль до процентов: 12 000 − 1 200 − 1 000 − 500 = 9 300 GBP.
- Налог до облегчения: 9 300 × 20 % = 1 860 GBP.
- Облегчение по процентам: 4 800 × 20 % = 960 GBP.
- Итоговый налог: 900 GBP.
- Остаток после налога: 4 500 − 900 = 3 600 GBP.
При полных затратах покупки 220 000 GBP доходность после финансирования и налога равна 1,64 %. Это не доходность собственного капитала; погашение основного долга не учтено.
Британское правило финансовых расходов с 2020/21 года
Для подпадающих под правило частных арендодателей жилья полный вычет процентов заменён снижением налога, ограниченным базовой ставкой. Доступная льгота имеет дополнительные ограничения; пример предполагает её полное использование.
| Личная ставка в примере | Облегчение по учитываемым процентам |
|---|---|
| 20 % | До 20 % |
| 40 % | До 20 %, не 40 % |
| 45 % | До 20 %, не 45 % |
Источник: HMRC о расчёте облегчения для арендодателей жилья.