Кредитная ёмкость зависит от доходов, существующих обязательств и условий займа. Модель помогает определить бюджет недвижимости, но не заменяет проверку и одобрение кредитора.
Два подхода
Долговая нагрузка
Долговая нагрузка = Месячные платежи по кредитам / Учитываемый месячный доход × 100
Новый ипотечный платёж входит в числитель. Использование дохода до налогов, после налогов или иной базы, а также учёт страховки зависят от страны и процедуры. Поэтому пороги разных стран нельзя сравнивать напрямую.
Оставшийся бюджет
Остаток = Чистый месячный доход − текущие кредиты − новый платёж − расходы на жизнь
Низкий процент нагрузки сам по себе не гарантирует достаточного остатка после всех расходов.
Сумма кредита из максимального платежа
Новый платёж M = Учитываемый доход × Предполагаемый предел нагрузки − Текущие платежи
При постоянной месячной ставке r и n платежах:
Сумма кредита P = M × (1 − (1+r)^(-n)) / r
При r = 0: P = M × n. Если M не положителен, дополнительной ёмкости в модели нет. Неопределённый поправочный коэффициент не заменяет процентный расчёт.
Числовой пример
| Предположение | Значение |
|---|---|
| Годовой доход как база модели | 60 000 EUR |
| Учитываемый месячный доход | 5 000 EUR |
| Условный предел нагрузки | 35 % |
| Текущий кредитный платёж | 200 EUR |
| Номинальная годовая ставка | 3,5 % |
| Срок | 25 лет |
M = 5 000 × 35 % − 200 = 1 550 EUR. При месячном начислении и 300 платежах это соответствует примерно 309 614 EUR кредита. Определение дохода и предел являются предпосылками примера, а не подтверждением правил конкретной страны.
Влияние ставки
При платеже 1 550 EUR и сроке 25 лет:
| Годовая ставка | Кредит, округлённо |
|---|---|
| 2 % | 365 692 EUR |
| 3 % | 326 859 EUR |
| 3,5 % | 309 614 EUR |
| 4 % | 293 651 EUR |
| 5 % | 265 143 EUR |
| 6 % | 240 571 EUR |
Рост ставки снижает доступную сумму. Процент снижения зависит от начальной ставки и срока.
Влияние срока
При платеже 1 550 EUR и ставке 3,5 %:
| Срок | Кредит, округлённо |
|---|---|
| 15 лет | 216 819 EUR |
| 20 лет | 267 260 EUR |
| 25 лет | 309 614 EUR |
| 30 лет | 345 177 EUR |
Более долгий срок позволяет занять больше, но увеличивает проценты. Для оценки срока сравнивайте полные расходы при одинаковой сумме кредита.
Различия стран
США: кредиторы могут оценивать отдельно жилищные платежи и все долги. Пределы зависят от программы и кредитора; 28 %, 36 % или 43 % не являются универсальной гарантией одобрения.
Великобритания: проверяются доступность платежей и устойчивость к ухудшению условий. Множители дохода и допущения о росте ставок различаются по предложениям.
Франция: рамка HCSF в общем случае предусматривает нагрузку 35 % и срок 25 лет, с установленной гибкостью и возможной отсрочкой погашения до двух лет в определённых случаях. Важно точное определение дохода и страховки. Источник: HCSF об ипотечном кредитовании.
Германия: учитываются семейный бюджет, собственные средства и посильность кредита. Взнос 20 % не является универсальным законным минимумом для любого займа.
Как увеличить запас
- Сократить текущие платежи: уменьшение нагрузки на 300 EUR в приведённой модели на 25 лет соответствует примерно 59 925 EUR дополнительного кредита.
- Подтвердить устойчивый доход; переменные поступления могут оцениваться иначе.
- Рассматривать продление срока вместе с дополнительными расходами.
- При совместном кредите проверяются и доходы, и обязательства обоих заёмщиков.
- Больший первоначальный взнос снижает потребность в кредите и может улучшить условия.