Die Mietrendite setzt jährliche Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis beziehungsweise zum gesamten Kaufaufwand. Sie erleichtert Vergleiche, erfasst aber allein weder Wertänderungen noch sämtliche Risiken einer Immobilie.
Bruttorendite
Bruttorendite = Jahresmiete / Kaufpreis × 100
Bei 1.000 GBP Monatsmiete und 200.000 GBP Kaufpreis ergibt sich 12.000 / 200.000 × 100 = 6 %.
Nettorendite
Nettorendite = (Jahresmiete − berücksichtigte Jahreskosten) / Gesamter Kaufaufwand × 100
Der Kaufaufwand enthält Preis, Erwerbssteuern, Rechtskosten und anfängliche Renovierung. Definieren Sie, ob die ausgewiesene Rendite vor oder nach Finanzierung und Steuer berechnet wird. Diese Kennzahlen sind nicht austauschbar.
Britisches Beispiel nach Finanzierung
| Position | Betrag |
|---|---|
| Jahresmiete | 12.000 GBP |
| Hypothekenzinsen | 4.800 GBP |
| Verwaltung, angenommen 10 % | 1.200 GBP |
| Versicherung und Instandhaltung | 1.000 GBP |
| Erbbauzins und Servicekosten | 500 GBP |
| Zahlungsüberschuss vor Steuer | 4.500 GBP |
Für das vereinfachte Beispiel mit 20 % Einkommensteuersatz und vollständig nutzbarer Finanzierungskostenentlastung:
- Steuerpflichtiger Mietgewinn vor Zinsen: 12.000 − 1.200 − 1.000 − 500 = 9.300 GBP.
- Steuer vor Entlastung: 9.300 × 20 % = 1.860 GBP.
- Finanzierungskostenentlastung: 4.800 × 20 % = 960 GBP.
- Steuer danach: 900 GBP.
- Zahlungsüberschuss nach Steuer: 4.500 − 900 = 3.600 GBP.
Bei 220.000 GBP gesamtem Kaufaufwand beträgt diese Rendite nach Finanzierung und Steuer 1,64 %. Sie ist keine Eigenkapitalrendite und berücksichtigt keine Tilgung.
Britische Finanzierungskostenregel seit 2020/21
Bei betroffenen privaten Wohnungsvermietern ersetzt eine auf den Grundsteuersatz begrenzte Steuerermäßigung den vollständigen Zinsabzug. Die nutzbare Ermäßigung unterliegt weiteren Grenzen; die obige Rechnung setzt voraus, dass sie vollständig greift.
| Persönlicher Steuersatz im Beispiel | Entlastung auf berücksichtigungsfähige Zinsen |
|---|---|
| 20 % | Bis zu 20 % |
| 40 % | Bis zu 20 %, nicht 40 % |
| 45 % | Bis zu 20 %, nicht 45 % |
Quelle: HMRC zur Berechnung der Entlastung für Wohnungsvermieter.