Die Mietrendite setzt Mieteinnahmen ins Verhältnis zu einer Investitionssumme. Erst wenn Einnahmen, Kosten und Bezugsgröße klar sind, lassen sich Objekte sinnvoll vergleichen. Wertänderungen des Gebäudes sind in einer einfachen Mietrendite noch nicht enthalten.
Bruttorendite
Bruttorendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100
Bei 300.000 USD Kaufpreis und 1.800 USD Monatsmiete ergibt sich 21.600 / 300.000 × 100 = 7,2 %. Das ist ein erster Vergleich vor Erwerbskosten, Leerstand, Betriebskosten, Finanzierung und persönlichen Steuern.
Nettorendite des Objekts
Nettorendite = (Jahresmiete − nicht umlagefähige laufende Kosten) / gesamte Anschaffungskosten × 100
Zu laufenden Positionen können Grundsteuer, Versicherung, Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand gehören. Ob Kosten auf Mietende umgelegt werden dürfen, ist lokal und vertraglich zu prüfen. Zu Anschaffungskosten gehören im verwendeten Modell Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und anfängliche Arbeiten.
| Beispielposition | Betrag |
|---|---|
| Jahresmiete | 21.600 USD |
| Angenommene Steuern auf das Objekt | 3.000 USD |
| Versicherung | 1.200 USD |
| Ausfall- oder Leerstandsannahme | 1.200 USD |
| Kaufpreis einschließlich 15.000 USD Erwerbskosten | 315.000 USD |
Damit ergibt sich (21.600 − 5.400) / 315.000 × 100 = 5,14 % vor Finanzierung und persönlicher Besteuerung. Die 1.200 USD Ausfallannahme entsprechen nicht einem vollen Monat der angegebenen Miete. Falls Verwaltung oder Reparaturen hinzukommen, sinkt die Rendite weiter. Kosten dürfen nicht doppelt abgezogen werden, wenn die angesetzte Miete bereits um Leerstand vermindert wurde.
Nach Steuern und bezogen auf Eigenkapital
Eine Nachsteuerrendite und eine Cash-on-Cash-Rendite sind nicht dasselbe. Erstere berücksichtigt Steuern; letztere bezieht den Zahlungsüberschuss auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital. Sie kann vor oder nach Steuern angegeben werden, was ausdrücklich zu kennzeichnen ist.
Cash-on-Cash = jährlicher Zahlungsüberschuss / eingesetztes Eigenkapital × 100
Kredite verändern Eigenkapitaleinsatz und Zahlungsströme. Tilgung ist ein Geldabfluss, aber nicht in jedem steuerlichen oder wirtschaftlichen Sinn Aufwand. Abschreibung kann umgekehrt steuerlichen Aufwand ohne laufende Auszahlung erzeugen.
Monatlicher Zahlungsüberschuss
Überschuss = erhaltene Miete − Kreditrate − sonstige Auszahlungen − tatsächlich anfallende Steuern
Ein positiver Betrag schafft laufend Liquidität, ein negativer erfordert zusätzliche Mittel. Ein ausgeglichener Monat deckt nicht automatisch spätere Großreparaturen. Ein erwarteter Wertzuwachs finanziert heutige Ausgaben erst, wenn er tatsächlich verfügbar wird.
Ein Objekt realistisch prüfen
Vergleichen Sie belegbare lokale Mieten, Nachfrage, Leerstand, Zustand und rechtliche Vermietbarkeit. Es gibt keine allgemeine Mindestbruttorendite von 6 %, die jede Investition wirtschaftlich macht. Auch ein niedriger Kaufpreis kann hohe Folgekosten verbergen.
Verhandlungen, Renovierung oder eine andere Vermietungsform können die Rechnung verbessern, müssen es aber nicht. Kurzzeitvermietung bringt zusätzlichen Aufwand und lokale Beschränkungen; sie verdoppelt die Rendite nicht automatisch. Steuerliche Abzüge und Finanzierungsbedingungen hängen vom Land und der Struktur ab.
Erstellen Sie mindestens ein Basisszenario und eines mit längeren Ausfällen, Reparaturen und höheren Kosten. Halten Sie Rücklagen und den Zeitpunkt der Zahlungen getrennt von der rechnerischen Jahresrendite fest. So wird sichtbar, ob eine positive Rendite auch mit tragbarer Liquidität verbunden ist.