Die Kreditkapazität hängt von Einkommen, bestehenden Verpflichtungen und Kreditbedingungen ab. Eine Simulation hilft beim Immobilienbudget, ersetzt aber nicht die Prüfung und Zusage eines Kreditgebers.
Zwei Betrachtungsweisen
Schuldenquote
Schuldenquote = Monatliche Kreditbelastungen / Monatliches Referenzeinkommen × 100
Die neue Immobilienrate zählt zu den Kreditbelastungen. Ob Brutto-, Netto- oder anders abgegrenztes Einkommen verwendet wird und ob Versicherungen einzubeziehen sind, hängt vom Land und Prüfverfahren ab. Grenzwerte aus unterschiedlichen Ländern sind daher nicht direkt vergleichbar.
Verbleibendes Budget
Restbudget = Monatliches Nettoeinkommen − bestehende Kreditraten − neue Rate − Lebenshaltungskosten
Ein niedriger Prozentsatz allein garantiert nicht, dass nach allen Ausgaben genügend Geld bleibt.
Kreditbetrag aus der maximalen Rate
Maximale neue Rate M = Referenzeinkommen × angenommene Höchstquote − bestehende Monatsraten
Für einen Kredit mit konstantem monatlichem Zins r und n Raten:
Kreditbetrag P = M × (1 − (1+r)^(-n)) / r
Bei r = 0 gilt P = M × n. Ist M nicht positiv, ergibt das Modell keine zusätzliche Kreditkapazität. Ein nicht definierter pauschaler Anpassungsfaktor ersetzt diese Zinsrechnung nicht.
Zahlenbeispiel
| Annahme | Wert |
|---|---|
| Jahreseinkommen als Modellbasis | 60.000 EUR |
| Monatliches Referenzeinkommen | 5.000 EUR |
| Angenommene Höchstquote | 35 % |
| Bestehende Kreditrate | 200 EUR |
| Nominaler Jahreszins | 3,5 % |
| Laufzeit | 25 Jahre |
M = 5.000 × 35 % − 200 = 1.550 EUR. Bei monatlicher Verzinsung und 300 Raten ergibt das ungefähr 309.614 EUR Kredit. Die Einkommensdefinition und die Quote sind Rechenannahmen, keine Bestätigung der Regeln eines bestimmten Landes.
Einfluss des Zinssatzes
Bei 1.550 EUR Monatsrate und 25 Jahren:
| Jahreszins | Kreditbetrag, gerundet |
|---|---|
| 2 % | 365.692 EUR |
| 3 % | 326.859 EUR |
| 3,5 % | 309.614 EUR |
| 4 % | 293.651 EUR |
| 5 % | 265.143 EUR |
| 6 % | 240.571 EUR |
Höhere Zinsen verringern die finanzierbare Summe. Der prozentuale Rückgang ist abhängig von Ausgangszins und Laufzeit.
Einfluss der Laufzeit
Bei 1.550 EUR Monatsrate und 3,5 % Jahreszins:
| Laufzeit | Kreditbetrag, gerundet |
|---|---|
| 15 Jahre | 216.819 EUR |
| 20 Jahre | 267.260 EUR |
| 25 Jahre | 309.614 EUR |
| 30 Jahre | 345.177 EUR |
Eine längere Laufzeit ermöglicht im Modell mehr Kapital, bedeutet aber mehr Zinszahlungen. Vergleichen Sie Gesamtkosten bei gleicher Kreditsumme, wenn Sie Laufzeiten beurteilen.
Unterschiede zwischen Ländern
USA: Kreditgeber können eine reine Wohnkostenquote und eine Quote aller Schulden prüfen. Die Grenzen unterscheiden sich nach Programm und Kreditgeber; 28 %, 36 % oder 43 % sind keine universellen Zusagegrenzen.
Vereinigtes Königreich: Tragbarkeit und Widerstandsfähigkeit gegenüber ungünstigeren Bedingungen werden geprüft. Einkommensmultiplikatoren und angenommene Zinsanstiege unterscheiden sich nach Angebot.
Frankreich: Der HCSF-Rahmen sieht grundsätzlich 35 % Belastungsquote und 25 Jahre Laufzeit vor, mit geregelter Flexibilität sowie bis zu zwei Jahren Tilgungsaufschub in bestimmten Fällen. Die konkrete Einkommens- und Versicherungsdefinition ist zu beachten. Quelle: HCSF zur Immobilienkreditvergabe.
Deutschland: Haushaltsrechnung, Eigenkapital und Tragbarkeit spielen eine Rolle. Ein Eigenkapitalanteil von 20 % ist keine allgemeine gesetzliche Mindestvorgabe für jeden Kredit.
Ansatzpunkte für mehr Spielraum
- Bestehende Raten verringern: 300 EUR weniger Monatsbelastung entsprechen im obigen 25-Jahres-Modell etwa 59.925 EUR zusätzlichem Kapital.
- Nachhaltiges Einkommen dokumentieren; variable Bestandteile können anders gewertet werden.
- Eine längere Laufzeit nur zusammen mit den Mehrkosten beurteilen.
- Bei gemeinsamen Krediten werden Einkommen und Verpflichtungen beider Personen geprüft.
- Mehr Eigenkapital verringert den Kreditbedarf und kann die Konditionen verbessern.