完整计算房屋出租收益率

租金收益率把租赁收入与投资金额比较。只有明确收入、费用和分母，才能合理比较房产。简单租金收益率还不包含房屋本身的价格变化。

毛收益率

毛收益率 = 年租金 / 购买价格 × 100%

房价为 300,000 USD，月租为 1,800 USD，则 21,600 / 300,000 × 100% = 7.2%。这只是未考虑购置费用、空置、运营、贷款及个人税款的初步指标。

净收益率 = (年租金 − 业主承担的运营费用) / 总购置成本 × 100%

运营费用可能包括房产税、保险、管理、维修和空置。哪些费用可由租客承担，取决于当地规则及合同。本模型的购置成本包括房价、交易费用和初始工程费用。

结果为 (21,600 − 5,400) / 315,000 × 100% = 5.14%，尚未计入融资及个人税务。1,200 USD 的空置假设并不等于本例一个月租金。若还有管理或维修费用，收益会继续下降。如果收入已扣除空置损失，就不能再重复扣一次。

税后收益率不等同于 cash-on-cash。前者考虑税款，后者把现金结余除以实际投入的自有资金。现金回报率可以在税前或税后计算，但必须明确说明。

现金回报率 = 年现金结余 / 投入的自有资金 × 100%

贷款会改变自有资金投入和现金支付。归还本金是现金流出，却不一定是税务或经济意义上的费用；折旧则可能产生税务扣除，而不需要当期支付现金。

结余 = 实收租金 − 贷款还款 − 其他现金支出 − 实际税款

正数增加可用现金，负数需要额外资金。某个月收支平衡并不保证覆盖未来大修。预期升值只有实际变现后才可能支付现实账单。

检查可验证的当地租金、需求、空置、房况和出租合法性。不存在适用于所有项目的“毛收益达到 6% 就值得购买”规则。低买价也可能掩盖高后续成本。

议价、装修和改变出租方式可能改善计算，也可能无法达到预期。短租增加管理工作和当地限制，不能保证收益翻倍。税收扣除和融资条件还取决于国家及持有结构。

至少建立一个基础情景和一个空置更久、需要维修或费用上涨的情景。把储备和付款时间与年度收益率分别记录，才能判断正收益是否同时具备可承受的现金安排。