Les frais de notaire representent un cout important lors de l'achat d'un bien immobilier. Appeles improprement "frais de notaire", ils comprennent en realite plusieurs composantes dont la majeure partie revient a l'Etat sous forme de taxes. Voici comment les calculer precisement.
Composition des frais de notaire
Les frais de notaire se decomposent en trois postes principaux :
| Composante | Part approximative | Beneficiaire |
|---|---|---|
| Droits de mutation (taxes) | 80 % | Etat et collectivites |
| Emoluments du notaire | 15 % | Notaire |
| Debours et frais divers | 5 % | Prestataires tiers |
Frais de notaire dans l'ancien
Pour un bien ancien, les frais de notaire representent environ 7 % a 8 % du prix de vente.
Droits de mutation a titre onereux (DMTO)
| Composante | Taux |
|---|---|
| Taxe departementale | 4,50 % (3,80 % dans certains departements) |
| Taxe communale | 1,20 % |
| Frais d'assiette et de recouvrement | 2,37 % de la taxe departementale |
| Total DMTO | 5,80 % environ |
Emoluments du notaire (bareme proportionnel)
Le bareme des emoluments est fixe par decret et s'applique par tranches :
| Tranche de prix | Taux applicable |
|---|---|
| De 0 a 6 500 EUR | 3,870 % |
| De 6 500 a 17 000 EUR | 1,596 % |
| De 17 000 a 60 000 EUR | 1,064 % |
| Au-dela de 60 000 EUR | 0,799 % |
A ces emoluments s'ajoute une TVA de 20 %.
Frais de notaire dans le neuf
Pour un bien neuf (VEFA ou premiere vente apres construction), les frais de notaire sont reduits a environ 2 % a 3 % du prix de vente.
| Composante | Taux |
|---|---|
| Taxe de publicite fonciere | 0,715 % |
| Emoluments du notaire | Meme bareme que l'ancien |
| Contribution de securite immobiliere | 0,10 % |
| Debours | Forfait |
La difference majeure vient des droits de mutation : 0,715 % dans le neuf contre 5,80 % dans l'ancien.
Exemples de calcul
Achat d'un appartement ancien a 250 000 EUR
| Poste | Montant |
|---|---|
| Droits de mutation (5,80 %) | 14 500 EUR |
| Emoluments du notaire | 2 033 EUR |
| TVA sur emoluments (20 %) | 407 EUR |
| Contribution de securite immobiliere | 250 EUR |
| Debours | 400 EUR |
| Total frais de notaire | 17 590 EUR |
| Pourcentage du prix | 7,04 % |
Achat d'un appartement neuf a 250 000 EUR
| Poste | Montant |
|---|---|
| Taxe de publicite fonciere (0,715 %) | 1 788 EUR |
| Emoluments du notaire | 2 033 EUR |
| TVA sur emoluments (20 %) | 407 EUR |
| Contribution de securite immobiliere | 250 EUR |
| Debours | 400 EUR |
| Total frais de notaire | 4 878 EUR |
| Pourcentage du prix | 1,95 % |
L'economie dans le neuf est de 12 712 EUR pour un bien a 250 000 EUR.
Les debours
Les debours sont des frais avances par le notaire pour le compte de l'acheteur :
- Extrait cadastral et documents d'urbanisme.
- Etat hypothecaire : verification des hypotheques existantes.
- Geometre si necessaire.
- Frais de publication de l'acte au service de la publicite fonciere.
Peut-on negocier les frais de notaire ?
Les droits de mutation sont des taxes non negociables. En revanche :
- Les emoluments de negociation sont negociables si le notaire a joue un role d'intermediaire dans la vente.
- Les notaires peuvent accorder une remise de 20 % sur la part de leurs emoluments proportionnels au-dela de 100 000 EUR (depuis 2021).
- Les honoraires libres (conseil patrimonial, actes complexes) sont negociables.
Astuces pour reduire les frais
- Deduire le mobilier : le prix du mobilier (cuisine equipee, meubles inclus dans la vente) peut etre deduit de l'assiette des droits de mutation, sous reserve d'un montant raisonnable et justifie (generalement 5 % maximum du prix).
- Deduire les frais d'agence : si les frais d'agence sont a la charge de l'acheteur et mentionnes separement, ils ne sont pas soumis aux droits de mutation.
- Acheter dans le neuf : frais reduits de 7-8 % a 2-3 %.