La capacite d'emprunt correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter aupres d'une banque pour financer un achat immobilier. Elle depend principalement de vos revenus, de vos charges et de la duree du pret. Calculer sa capacite d'emprunt est la premiere etape de tout projet immobilier.
Formule de la capacite d'emprunt
Mensualite maximale = (Revenus nets mensuels x Taux d'endettement maximal) - Charges de credit existantes
Capacite d'emprunt = Mensualite maximale x Nombre de mensualites x Coefficient d'actualisation
La formule financiere precise pour calculer le capital empruntable a partir d'une mensualite :
Capital = Mensualite x [(1 - (1 + Taux mensuel)^(-Nombre de mois)) / Taux mensuel]
Le taux d'endettement maximal : 35 %
Depuis les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilite Financiere) devenues contraignantes en janvier 2022, le taux d'endettement maximal est fixe a 35 % des revenus nets (assurance emprunteur incluse).
Taux d'endettement = (Total des mensualites de credit / Revenus nets mensuels) x 100
Les banques disposent d'une marge de flexibilite de 20 % de leur production pour depasser ce seuil, principalement pour les primo-accedants et les achats de residence principale.
Les revenus pris en compte
| Type de revenu | Prise en compte |
|---|---|
| Salaire net (CDI confirme) | 100 % |
| Salaire net (CDD, interim) | Generalement non pris en compte |
| Revenus locatifs | 70 % (abattement pour vacance et charges) |
| Pensions et retraites | 100 % |
| Revenus d'activite independante | Moyenne des 3 derniers exercices |
| Primes recurrentes | 100 % si regulieres et contractuelles |
| Primes exceptionnelles | Non prises en compte |
Exemple de calcul
Profil : couple avec 5 000 EUR de revenus nets mensuels
| Parametre | Valeur |
|---|---|
| Revenus nets mensuels du foyer | 5 000 EUR |
| Taux d'endettement maximal | 35 % |
| Mensualite maximale (35 % x 5 000) | 1 750 EUR |
| Credit auto en cours | 250 EUR/mois |
| Mensualite disponible pour l'immobilier | 1 500 EUR |
Capacite d'emprunt selon la duree et le taux :
| Duree | Taux nominal | Mensualite | Capacite d'emprunt |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,50 % | 1 500 EUR | 188 000 EUR |
| 20 ans | 3,70 % | 1 500 EUR | 228 000 EUR |
| 25 ans | 3,90 % | 1 500 EUR | 258 000 EUR |
La duree maximale est plafonnee a 25 ans (27 ans pour le neuf avec differe).
Le reste a vivre
Au-dela du taux d'endettement, les banques evaluent le reste a vivre, c'est-a-dire le montant disponible apres paiement de toutes les charges de credit :
Reste a vivre = Revenus nets - Total des mensualites de credit
Les banques exigent generalement un reste a vivre minimum de :
- 700 a 1 000 EUR par adulte.
- 300 a 500 EUR par enfant a charge.
Dans notre exemple : 5 000 - 1 750 = 3 250 EUR de reste a vivre, ce qui est confortable pour un couple.
Impact du taux d'interet
Le taux d'interet a un impact considerable sur la capacite d'emprunt :
| Taux nominal (20 ans) | Capacite d'emprunt (mensualite 1 500 EUR) | Ecart |
|---|---|---|
| 2,00 % | 272 000 EUR | Reference |
| 3,00 % | 245 000 EUR | -27 000 EUR |
| 4,00 % | 222 000 EUR | -50 000 EUR |
| 5,00 % | 202 000 EUR | -70 000 EUR |
Une hausse de 1 point de taux reduit la capacite d'emprunt d'environ 10 a 12 %.
L'apport personnel
L'apport personnel n'entre pas dans le calcul de la capacite d'emprunt, mais il determine le budget total de l'achat :
Budget total = Capacite d'emprunt + Apport personnel - Frais de notaire
Les banques exigent generalement un apport minimum de 10 % du prix du bien pour couvrir les frais de notaire et garantir l'engagement de l'acheteur.
Optimiser sa capacite d'emprunt
- Solder les credits a la consommation avant de demander un pret immobilier.
- Allonger la duree du pret pour augmenter le capital empruntable (mais attention au cout total des interets).
- Negocier le taux aupres de plusieurs banques ou via un courtier.
- Reduire l'assurance emprunteur grace a la delegation d'assurance (loi Lemoine).
- Lisser les revenus : les banques preferent des revenus stables et reguliers.