Avant de chercher un bien immobilier, la première question à se poser est : combien puis-je emprunter ? La réponse dépend de votre taux d'endettement.
Le taux d'endettement
Définition
Le taux d'endettement mesure la part de vos revenus consacrée au remboursement de crédits :
Taux d'endettement = (Total des mensualités de crédit / Revenus nets mensuels) × 100
La règle des 35 %
Depuis janvier 2022, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose aux banques de ne pas dépasser 35 % de taux d'endettement (assurance emprunteur incluse).
| Revenus nets | Mensualité max (35 %) | Mensualité max (33 %) |
|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | 660 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 990 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 1 320 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 1 650 € |
| 7 000 € | 2 450 € | 2 310 € |
Les banques disposent d'une marge de dérogation de 20 % des dossiers pour dépasser ce seuil, mais c'est principalement pour les primo-accédants achetant leur résidence principale.
Quels revenus sont pris en compte ?
| Revenu | Pris en compte ? |
|---|---|
| Salaire net (CDI) | ✅ 100 % |
| Salaire net (CDD) | ⚠️ Si ancienneté et régularité |
| Revenus locatifs | ✅ 70 % (décote pour vacance/charges) |
| Primes récurrentes | ✅ Moyenne sur 3 ans |
| Primes exceptionnelles | ❌ Non |
| Revenus de freelance | ✅ Moyenne sur 3 ans |
| Allocations familiales | ⚠️ Selon les banques |
Quelles charges sont comptées ?
- Mensualités de tous les crédits en cours (immobilier, auto, conso)
- Pensions alimentaires versées
- La future mensualité du prêt demandé
Les charges de la vie courante (loyer actuel si vous achetez, alimentation, assurances…) ne sont pas incluses dans le calcul d'endettement.
Calculer sa capacité d'emprunt
La capacité d'emprunt dépend de trois facteurs :
- La mensualité maximale (35 % des revenus)
- Le taux d'intérêt
- La durée du prêt
Formule
Capacité d'emprunt = Mensualité max × (1 - (1+t)^(-n)) / t
Où t = taux mensuel et n = nombre de mois.
Tableau de capacité d'emprunt
Pour une mensualité de 1 050 € (revenus de 3 000 €) :
| Durée | Taux | Capacité d'emprunt |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,5 % | 135 000 € |
| 20 ans | 3,6 % | 170 000 € |
| 25 ans | 3,8 % | 197 000 € |
En ajoutant un apport de 20 000 €, le budget total pour le bien serait de 217 000 € (sur 25 ans) - dont il faut déduire les frais de notaire (~15 000 €).
Le reste à vivre
En plus du taux d'endettement, les banques regardent le reste à vivre :
Reste à vivre = Revenus nets - Mensualités de crédit
Un reste à vivre confortable rassure la banque. C'est pourquoi les hauts revenus peuvent parfois dépasser 35 % d'endettement : leur reste à vivre reste élevé.
| Revenus | Mensualité (35 %) | Reste à vivre |
|---|---|---|
| 2 500 € | 875 € | 1 625 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 3 250 € |
| 10 000 € | 3 500 € | 6 500 € |
Certaines banques exigent un minimum de 700 à 1 000 € de reste à vivre par adulte + 300 € par enfant.
Comment augmenter sa capacité d'emprunt
1. Rembourser les crédits en cours
Un crédit auto de 300 €/mois réduit votre capacité d'emprunt de ~50 000 €. Soldez-le avant de demander un prêt immobilier.
2. Allonger la durée
Passer de 20 à 25 ans augmente la capacité de ~16 %, mais coûte plus cher en intérêts.
3. Augmenter l'apport
Plus d'apport = moins de capital à emprunter = mensualité plus basse.
4. Emprunter à deux
Les revenus du co-emprunteur s'ajoutent aux vôtres.
5. Réduire l'assurance emprunteur
Une assurance moins chère réduit la mensualité totale et libère de la capacité d'endettement.
6. Intégrer des revenus locatifs
Si vous achetez pour louer, 70 % du loyer futur peut être pris en compte (selon la banque et le projet).
Les pièges à éviter
Emprunter au maximum
Ce n'est pas parce que la banque vous prête 250 000 € que vous devez emprunter autant. Gardez une marge pour les imprévus, les travaux et les projets futurs.
Oublier les frais annexes
Au-delà de la mensualité, prévoyez :
- Taxe foncière
- Charges de copropriété
- Travaux d'entretien
- Assurance habitation
Négliger le taux variable
Les simulations à taux variable paraissent attractives mais un taux qui monte de 2 points peut rendre la mensualité insupportable.
Conclusion
Votre capacité d'emprunt est le point de départ de tout projet immobilier. Calculez-la avec précision, optimisez votre profil emprunteur (soldez les crédits, augmentez l'apport), et gardez toujours une marge de sécurité par rapport au maximum autorisé.