La rentabilidad de un alquiler mide la relacion entre los ingresos por arrendamiento y el precio de adquisicion del inmueble. Existen tres niveles de rentabilidad, del mas optimista al mas realista.
Los tres niveles de rentabilidad
Rentabilidad bruta (la mas rapida de calcular):
Rentabilidad bruta = Alquiler anual / Precio de compra x 100
Rentabilidad neta de gastos:
Rentabilidad neta = (Alquiler anual - Gastos anuales) / Precio total de adquisicion x 100
Rentabilidad neta-neta (despues de impuestos):
Rentabilidad neta-neta = (Alquiler anual - Gastos - Impuestos sobre alquileres) / Precio total de adquisicion x 100
Ejemplo detallado
Piso comprado por 200 000 EUR (gastos incluidos), alquilado a 800 EUR/mes.
| Indicador | Calculo | Resultado |
|---|---|---|
| Alquiler anual | 800 x 12 | 9 600 EUR |
| Rentabilidad bruta | 9 600 / 200 000 | 4,8 % |
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | - 600 EUR | |
| Comunidad de propietarios | - 1 200 EUR | |
| Seguro del hogar | - 300 EUR | |
| Reparaciones y mantenimiento | - 500 EUR | |
| Rentabilidad neta de gastos | (9 600 - 2 600) / 200 000 | 3,5 % |
| IRPF sobre rendimientos (TMI 30 %) | Sobre rendimiento neto reducido | - 1 200 EUR |
| Rentabilidad neta-neta | (7 000 - 1 200) / 200 000 | 2,9 % |
Gastos deducibles en el IRPF
Los propietarios que alquilan un inmueble pueden deducir los siguientes gastos del rendimiento integro:
- Intereses de la hipoteca y gastos de financiacion
- IBI, tasas de basura y otros tributos
- Gastos de comunidad de propietarios
- Seguros (hogar, impago, responsabilidad civil)
- Gastos de reparacion y conservacion
- Amortizacion del inmueble (3 % sobre el valor de construccion)
- Gastos de administracion y gestion
Referencia de rentabilidades por ciudad
| Ciudad | Rentabilidad bruta media (2025) |
|---|---|
| Madrid | 4,0 - 5,0 % |
| Barcelona | 3,5 - 4,5 % |
| Valencia | 5,5 - 7,0 % |
| Sevilla | 5,0 - 6,5 % |
| Malaga | 4,5 - 6,0 % |
| Zaragoza | 5,5 - 7,0 % |
Estas cifras son orientativas y varian segun el barrio, el tipo de inmueble y las condiciones del mercado.
Rentabilidad con financiacion (efecto apalancamiento)
Si financias parte de la compra con hipoteca, la rentabilidad sobre tu capital invertido (equity) puede ser superior:
Ejemplo: compras un piso de 200 000 EUR con 50 000 EUR de entrada y 150 000 EUR de hipoteca. El rendimiento neto anual es 5 800 EUR.
Rentabilidad sobre capital propio = 5 800 / 50 000 = 11,6 %
El apalancamiento amplifica tanto las ganancias como las perdidas. Si el rendimiento neto no cubre la cuota hipotecaria, la inversion genera flujo de caja negativo.