Los gastos de notaria representan un coste significativo en cualquier operacion de compraventa inmobiliaria. Aunque se denominan coloquialmente "gastos de notaria", en realidad engloban varios conceptos, siendo los impuestos la partida mas importante. Conocer su composicion permite planificar mejor la compra de una vivienda.
Composicion de los gastos de compraventa
Los gastos asociados a la compra de un inmueble se desglosan en varios conceptos principales:
| Concepto | Porcentaje aproximado | Beneficiario |
|---|---|---|
| Impuestos (ITP o IVA + AJD) | 70-80 % | Hacienda publica |
| Aranceles notariales | 10-15 % | Notario |
| Registro de la propiedad | 5-10 % | Registrador |
| Gestoria | 2-5 % | Gestoria |
Gastos en vivienda de segunda mano
Para una vivienda usada, los gastos totales oscilan entre el 8 % y el 12 % del precio de compra, dependiendo de la comunidad autonoma.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El ITP varia segun la comunidad autonoma:
| Comunidad autonoma | Tipo general ITP |
|---|---|
| Madrid | 6 % |
| Cataluna | 10 % |
| Andalucia | 7 % |
| Comunidad Valenciana | 10 % |
| Pais Vasco | 4 % |
Aranceles notariales
Los aranceles del notario estan regulados por ley y se aplican por tramos sobre el precio escriturado:
| Tramo del precio | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.010 EUR | 0,90 % |
| De 6.010 a 30.050 EUR | 0,45 % |
| De 30.050 a 60.101 EUR | 0,15 % |
| De 60.101 a 150.253 EUR | 0,10 % |
| De 150.253 a 601.012 EUR | 0,05 % |
Gastos en vivienda nueva
En una vivienda nueva, los impuestos aplicables son diferentes:
| Concepto | Tipo |
|---|---|
| IVA | 10 % (4 % para VPO) |
| Actos Juridicos Documentados (AJD) | 0,5 % a 1,5 % segun comunidad |
| Aranceles notariales | Mismo bareme que segunda mano |
| Registro de la propiedad | Segun arancel |
La diferencia principal radica en que se aplica IVA en lugar de ITP, lo que generalmente supone un coste fiscal mayor.
Ejemplo de calculo
Compra de un piso de segunda mano por 250.000 EUR en Madrid
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (6 %) | 15.000 EUR |
| Aranceles notariales | 750 EUR |
| Registro de la propiedad | 400 EUR |
| Gestoria | 350 EUR |
| Total gastos | 16.500 EUR |
| Porcentaje sobre precio | 6,60 % |
Compra de un piso nuevo por 250.000 EUR en Madrid
| Concepto | Importe |
|---|---|
| IVA (10 %) | 25.000 EUR |
| AJD (0,75 %) | 1.875 EUR |
| Aranceles notariales | 750 EUR |
| Registro de la propiedad | 400 EUR |
| Gestoria | 350 EUR |
| Total gastos | 28.375 EUR |
| Porcentaje sobre precio | 11,35 % |
Quien paga cada gasto
Desde la reforma de 2018, la distribucion habitual es:
- Comprador: ITP o IVA+AJD, notaria de la escritura de compraventa, registro, gestoria.
- Vendedor: plusvalia municipal, comision inmobiliaria (si aplica), cancelacion de hipoteca.
Consejos para reducir los gastos
- Negociar el precio escriturado dentro de los margenes legales.
- Comparar gestorias ya que sus honorarios son libres.
- Comprobar bonificaciones por edad, familia numerosa o VPO en tu comunidad autonoma.
- Solicitar varias ofertas de hipoteca ya que los gastos de tasacion y apertura varian entre entidades.