La capacidad de endeudamiento es el importe maximo que un banco esta dispuesto a prestarte para financiar la compra de una vivienda. Depende principalmente de tus ingresos, tus deudas existentes y el plazo del prestamo. Calcularla es el primer paso de cualquier proyecto inmobiliario.
Formula de la capacidad de endeudamiento
Cuota mensual maxima = (Ingresos netos mensuales x Ratio de endeudamiento maximo) - Cuotas de creditos existentes
Capacidad de endeudamiento = Cuota mensual maxima x Numero de cuotas x Coeficiente de actualizacion
La formula financiera precisa para calcular el capital prestable a partir de una cuota mensual:
Capital = Cuota x [(1 - (1 + Tipo mensual)^(-Numero de meses)) / Tipo mensual]
El ratio de endeudamiento maximo: 30-35 %
En Espana, las entidades bancarias suelen aplicar un ratio de endeudamiento maximo del 30 % al 35 % de los ingresos netos mensuales. Esto significa que el total de las cuotas de todos tus prestamos no debe superar ese porcentaje.
Ratio de endeudamiento = (Total cuotas mensuales / Ingresos netos mensuales) x 100
Algunas entidades pueden flexibilizar este limite para perfiles con ingresos elevados o ahorros significativos.
Ingresos considerados por el banco
| Tipo de ingreso | Porcentaje considerado |
|---|---|
| Salario neto (contrato indefinido) | 100 % |
| Salario neto (contrato temporal) | Generalmente no se considera |
| Ingresos por alquiler | 70-80 % (descuento por vacancia) |
| Pensiones y jubilacion | 100 % |
| Ingresos de autonomos | Media de los ultimos 2-3 ejercicios |
| Pagas extra regulares | 100 % si son contractuales |
Ejemplo de calculo
Perfil: pareja con 4.500 EUR de ingresos netos mensuales
| Parametro | Valor |
|---|---|
| Ingresos netos mensuales | 4.500 EUR |
| Ratio de endeudamiento maximo | 35 % |
| Cuota mensual maxima (35 % x 4.500) | 1.575 EUR |
| Prestamo personal en curso | 200 EUR/mes |
| Cuota disponible para hipoteca | 1.375 EUR |
Capacidad de endeudamiento segun plazo y tipo de interes:
| Plazo | Tipo nominal | Cuota | Capacidad de endeudamiento |
|---|---|---|---|
| 20 anos | 3,00 % | 1.375 EUR | 248.000 EUR |
| 25 anos | 3,20 % | 1.375 EUR | 283.000 EUR |
| 30 anos | 3,50 % | 1.375 EUR | 306.000 EUR |
El residuo disponible
Ademas del ratio de endeudamiento, los bancos evaluan la renta disponible tras el pago de todas las cuotas:
Residuo disponible = Ingresos netos - Total cuotas de credito
Los bancos suelen exigir un minimo de:
- 700 a 1.000 EUR por adulto.
- 250 a 400 EUR por hijo a cargo.
En nuestro ejemplo: 4.500 - 1.575 = 2.925 EUR de residuo disponible, una cifra confortable para una pareja.
Impacto del tipo de interes
El tipo de interes tiene un impacto considerable en la capacidad de endeudamiento:
| Tipo nominal (25 anos) | Capacidad (cuota 1.375 EUR) | Diferencia |
|---|---|---|
| 2,00 % | 326.000 EUR | Referencia |
| 3,00 % | 291.000 EUR | -35.000 EUR |
| 4,00 % | 261.000 EUR | -65.000 EUR |
| 5,00 % | 235.000 EUR | -91.000 EUR |
Una subida de un punto porcentual reduce la capacidad de endeudamiento aproximadamente entre un 10 % y un 12 %.
La entrada o ahorro previo
La entrada no forma parte del calculo de la capacidad de endeudamiento, pero determina el presupuesto total de la compra:
Presupuesto total = Capacidad de endeudamiento + Entrada - Gastos de compraventa
Los bancos en Espana financian habitualmente hasta el 80 % del valor de tasacion, lo que implica disponer de al menos un 20 % de ahorro mas los gastos asociados (8-12 %).
Consejos para optimizar tu capacidad
- Cancelar prestamos al consumo antes de solicitar la hipoteca.
- Alargar el plazo para aumentar el capital prestable, asumiendo un mayor coste total por intereses.
- Comparar ofertas entre varias entidades o acudir a un broker hipotecario.
- Aportar mas ahorro para reducir el importe a financiar y mejorar las condiciones.
- Estabilizar los ingresos: los bancos valoran la estabilidad laboral y la antiguedad.