Antes de buscar un inmueble, la primera pregunta que debes hacerte es: cuanto puedo pedir prestado? La respuesta depende de tu ratio de endeudamiento.
El ratio de endeudamiento
Definicion
El ratio de endeudamiento mide la parte de tus ingresos destinada al pago de creditos:
Ratio de endeudamiento = (Total de cuotas de credito / Ingresos netos mensuales) x 100
La regla del 30-35 %
Los bancos espanoles aplican como norma general un limite de endeudamiento del 30 al 35 % de los ingresos netos, incluyendo todos los prestamos y la nueva hipoteca.
| Ingresos netos | Cuota maxima (35 %) | Cuota maxima (30 %) |
|---|---|---|
| 2 000 euros | 700 euros | 600 euros |
| 3 000 euros | 1 050 euros | 900 euros |
| 4 000 euros | 1 400 euros | 1 200 euros |
| 5 000 euros | 1 750 euros | 1 500 euros |
| 7 000 euros | 2 450 euros | 2 100 euros |
Algunos bancos pueden ser mas flexibles con perfiles de ingresos altos o con un resto disponible holgado, pero no es habitual superar el 35 %.
Que ingresos se tienen en cuenta
| Ingreso | Se cuenta? |
|---|---|
| Salario neto (contrato indefinido) | Si, 100 % |
| Salario neto (contrato temporal) | Depende de la antiguedad y regularidad |
| Ingresos por alquiler | Si, al 70-80 % (descuento por vacancia/gastos) |
| Pagas extras | Si, prorrateadas |
| Ingresos como autonomo | Si, media de los ultimos 2-3 anos |
| Prestaciones familiares | Depende del banco |
Que gastos se computan
- Cuotas de todos los creditos en curso (hipoteca, coche, consumo)
- Pensiones alimenticias
- La futura cuota del prestamo solicitado
Los gastos de vida corriente (alimentacion, seguros, suministros...) no se incluyen en el calculo de endeudamiento, pero los bancos los valoran a traves del resto disponible.
Calcular tu capacidad de endeudamiento
La capacidad de endeudamiento depende de tres factores:
- La cuota maxima (30-35 % de los ingresos)
- El tipo de interes
- La duracion del prestamo
Tabla de capacidad de endeudamiento
Para una cuota de 1 050 euros (ingresos de 3 000 euros):
| Duracion | Tipo | Capacidad de endeudamiento |
|---|---|---|
| 15 anos | 3,5 % | 135 000 euros |
| 20 anos | 3,6 % | 170 000 euros |
| 25 anos | 3,8 % | 197 000 euros |
Anadiendo una entrada de 20 000 euros, el presupuesto total para el inmueble seria de 217 000 euros (a 25 anos), de los que hay que descontar los gastos de compraventa (aproximadamente 15 000 euros).
El resto disponible
Ademas del ratio de endeudamiento, los bancos analizan el resto disponible:
Resto disponible = Ingresos netos - Cuotas de credito
Un resto disponible amplio tranquiliza al banco. Por eso, los ingresos altos pueden a veces superar el 35 % de endeudamiento: su resto disponible sigue siendo elevado.
| Ingresos | Cuota (35 %) | Resto disponible |
|---|---|---|
| 2 500 euros | 875 euros | 1 625 euros |
| 5 000 euros | 1 750 euros | 3 250 euros |
| 10 000 euros | 3 500 euros | 6 500 euros |
Algunos bancos exigen un minimo de 700 a 1 000 euros de resto disponible por adulto y 300 euros por hijo.
Como aumentar tu capacidad de endeudamiento
1. Liquidar creditos en curso
Un credito de coche de 300 euros al mes reduce tu capacidad de endeudamiento en unos 50 000 euros. Cancela tus creditos antes de solicitar la hipoteca.
2. Ampliar la duracion
Pasar de 20 a 25 anos aumenta la capacidad en aproximadamente un 16 %, pero cuesta mas en intereses.
3. Aumentar la entrada
Mas entrada = menos capital a pedir prestado = cuota mas baja.
4. Solicitar a dos titulares
Los ingresos del cotitular se suman a los tuyos.
5. Reducir los seguros vinculados
Un seguro de vida mas barato reduce la cuota total y libera capacidad de endeudamiento.
6. Incorporar ingresos por alquiler
Si compras para alquilar, el 70-80 % del alquiler futuro puede tenerse en cuenta (segun el banco y el proyecto).
Trampas que debes evitar
Endeudarte al maximo
Que el banco te preste 250 000 euros no significa que debas pedir esa cantidad. Guarda un margen para imprevistos, reformas y proyectos futuros.
Olvidar los gastos adicionales
Ademas de la cuota, preve:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
- Gastos de comunidad
- Mantenimiento y reparaciones
- Seguro de hogar
Subestimar las subidas de tipo
Las simulaciones a tipo variable parecen atractivas, pero un tipo que sube 2 puntos puede hacer la cuota insoportable.
Conclusion
Tu capacidad de endeudamiento es el punto de partida de cualquier proyecto inmobiliario. Calculala con precision, optimiza tu perfil (cancela creditos, aumenta la entrada) y mantiene siempre un margen de seguridad respecto al maximo autorizado.