Ein Immobilienkredit finanziert einen Teil des Kaufpreises. Zur Rückzahlung kommen Zinsen und möglicherweise Versicherungen oder weitere Kosten. Welche Bestandteile verpflichtend sind, hängt von Land, Kreditart und Vertrag ab.
Was steckt in der Monatsrate?
Bei einem vollständig tilgenden Annuitätenkredit mit unverändertem Zinssatz bleibt die Rate für Zins und Tilgung gleich. Der Zinsanteil sinkt mit der Restschuld, der Tilgungsanteil steigt. Steuern, Versicherungen oder andere separat erhobene Beträge können die gesamte monatliche Belastung trotzdem verändern.
Fester oder variabler Zins
Ein Festzins gilt für die vereinbarte Bindungsperiode; diese muss nicht die gesamte Rückzahlungsdauer abdecken. Ein variabler Zins kann nach den vertraglichen Regeln angepasst werden. Prüfen Sie Referenzzins, Aufschlag, Anpassungstermine sowie mögliche Ober- und Untergrenzen. Ein späterer Verkauf oder eine Umschuldung ist nicht sicher und sollte kein notwendiger Ausweg aus einer untragbaren Rate sein.
Kosten vergleichen
Ein effektiver Jahreszins beziehungsweise APR berücksichtigt mehr Kreditkosten als der reine Sollzins. Er umfasst aber nicht automatisch jede Ausgabe rund um die Immobilie. Die CFPB-Erklärung zum APR bezieht sich auf das US-System. Vergleichen Sie Angebote mit gleicher Summe, Laufzeit und ähnlichen Annahmen sowie die ausgewiesenen Kosten und den Tilgungsplan.
Einfluss der Laufzeit
Beispiel: 300.000 USD, konstant nominal 6,5 % jährlich, monatliche Zahlung und vollständige Tilgung, ohne Zusatzkosten:
| Laufzeit | Monatliche Zins- und Tilgungsrate | Gesamtzinsen, gerundet |
|---|---|---|
| 15 Jahre | 2.613,32 USD | 170.398 USD |
| 20 Jahre | 2.236,72 USD | 236.813 USD |
| 30 Jahre | 1.896,20 USD | 382.633 USD |
Die Gesamtzinsen werden mit ungerundeten Raten berechnet. Vertragsbedingte Rundungen können kleine Abweichungen erzeugen. Diese Zinssätze sind Rechenannahmen, keine aktuellen Angebote.
Eigenmittel und Versicherungen
Mehr Eigenmittel senken bei gleichem Kaufpreis die Kreditsumme, müssen aber gegen Kaufnebenkosten und verbleibende Reserven abgewogen werden. In den USA kann bei bestimmten konventionellen Krediten unter 20 % Anzahlung PMI verlangt werden. Das ist keine allgemeine internationale Versicherungspflicht. Die CFPB-Information zu PMI beschreibt diesen US-Kontext.
Umschuldung und Sondertilgung
4.000 USD einmalige Umschuldungskosten geteilt durch 200 USD monatliche Ersparnis ergeben rechnerisch zwanzig Monate. Das ist nur eine vereinfachte Amortisationsrechnung: geänderte Laufzeit, Restschuld, Gebühren und spätere Zahlungen gehören ebenfalls in den Vergleich.
Zusätzliche Tilgungen können Restschuld und Zinsen verringern. Prüfen Sie, wie die Bank Zahlungen verrechnet und welche Grenzen oder Entschädigungen gelten. Ein niedrigerer Monatsbetrag allein bedeutet nicht automatisch niedrigere Gesamtkosten. Planen Sie auch Betriebskosten, Instandhaltung und eine Reserve ein.